Rechtsgrundlagen


1. Nebenkosten des Kaufs  2. Laufende Nebenkosten  3. Unsere Exposés

  KAUF VON IMMOBILIEN IN ZYPERN


Gemäß dem zypriotischen Gesetz Kapitel 109 für den Kauf von Immobilien in Zypern kann ein Nicht-EU Bürger nur eine Immobilie erwerben, entweder eine Eigentumswohnung, oder ein Haus/Villa oder ein Stück Land bis zu 3 Donums (ca. 4.000 m²).

Alle EU Bürger haben nach der letzten Gesetzesänderung vom 01. Mai 2009 die gleichen Rechte wie Zyprioten und können jede Art von Immobilie für private Zwecke erwerben. Beim Kauf von Immobilien zu industriellen oder kommerziellen Zwecken kann, je nach Art der Geschäftsplanung, eine zusätzliche behördliche (Gewerbe-) Genehmigung erforderlich sein.
Private Immobilien in Zypern sind in der Regel "freehold", was bedeutet, daß auch der Grund und Boden Privateigentum wird, was zum Beispiel in England meistens nicht der Fall ist; dort ist in der Regel das Land von der Regierung verpachtet. Pachtimmobilien ("leasehold")gibt es in Zypern wenig, in den meisten Fällen nur bei industriellen oder kommerziellen Immobilien.

 

1. Nebenkosten des Kaufs

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- Personen aus Nicht-EU-Ländern benötigen für den Kauf einer Immobilie in Zypern eine Genehmigung des Ministerrates, die in der Regel erteilt wird, sofern es sich um den Kauf einer Immobilie für privaten Gebrauch handelt. Bei Investitionen zu kommerziellen Zwecken bieten wir gerne, zusammen mit unserem Anwalt unsere Unterstützung und umfassende Beratung an.

- Kaufvertrag und Nebenkosten des Kaufs:
Der Kauf von Immoblien in Zypern muß nach Gesetz in Schriftform erfolgen. Es wird dringendst empfohlen, den Vertrag schnellstens, nach dem Gesetz spätestens innerhalb von 60 Tagen, nach rechtsgültiger Unterzeichnung auf dem Land Registry Office (Grundbuchamt) zum Zwecke der rechtlichen Absicherung Ihres Kaufs in Zypern registrieren zu lassen. Die Registrierung des Vertrages entspricht in etwa unserer deutschen Auflassungsvormerkung und sichert rechtlich Ihren Eigentumsanspruch an der Immobilie. Auch kann nach Vertragsregistrierung der Verkäufer die Immobilie nicht noch einmal verkaufen. 

Die Gebühr für die Registrierung des Vertrages auf dem Land Registry Office ist vom Käufer zu tragen und beträgt 1,5/1000 bei einem Vertragswert bis zu Euro 85.430,05 (CY£ 100,000), bei einem Vetragswert darüber beträgt die Gebühr 2/1000.

- Transfer of Title deed - Transfer fees:
Der "Transfer of Title deed" entspricht englischem Recht und bedeutet in Deutschland den Grundbucheintrag, der "Title deed" ist die Eigentumsurkunde, ein Blatt Papier wie der KFZ-Brief, der schriftliche Beweis, daß Sie als Käufer nun auch Eigentümer der Immobilie sind. Ab Eigentumsübergang haben Sie alle Rechte und Pflichten, die sich aus Immobilienbesitz in Zypern ergeben. 
Voraussetzung für den Transfer der Immobilie auf den Käufer ist, daß der Kaufpreis für die Immobilie voll bezahlt ist und der Verkäufer seinen rechtlichen Verpflichten zur Beibringung der benötigten Unterlagen für den Transfer nachgekommen ist. Bei EU-Bürgern kann und sollte der Transfer umgehed erfolgen, nachdem die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt sind.

Nicht-EU Bürger können den Transfer erst vollziehen, wenn die Genehmigung des Ministerrates für den Kauf der Immobilie vorliegt - dies kann bis zu einem Jahr dauern, ansonsten gelten die gleichen Bestimmungen.  Eine Ausnahme besteht für Nicht-EU Bürger, wenn ein Landgrundstück erworben wurde; dann muß bei Transfer des Titels auf den Namen des Käufers eine gültige Baugenehmigung vorgelegt werden. 

Besonders unsere deutschen Kunden werden darauf hingewiesen, daß die Bezahlung des Kaufpreises laut Vertrag nicht automatisch zum Grundbucheintrag führt, da die Baugesetzgebung und das Gesetz für den Erwerb von Immobilien Kapitel 109 in Zypern anders geregelt sind, als in Deutschland. Wir werden Sie in dieser Sache umfassend informieren und gegebenfalls auch vom Kauf einer Immobilie abraten, wenn ein Eigentumsübergang zu einem späteren Zeitpunkt als nicht gesichert erscheint.

Die "Transfer fees" entsprechen der deutschen Grunderwerbssteuer und müssen vom Käufer auf dem Land Registry Office bei Transfer des Titels bezahlt werden, wie folgt:
Kaufpreis der Immobilie

- Bis zu Euro 85.430.05 (CY£ 50,000)                                         3.00 %
- Von Euro 85.430,06 bis 170.860.10 (CY£ 50,001-100,000)         5.00 %
- Über Euro 170.860,11 (CY£ 100.000)                                       8.00 %

Nach der Bezahlung der Transfer fees ist der Käufer der Eigentümer mit Immobilie mit allen Rechten und Pflichten. Die Quittung für die Transfer fees ist der schriftliche Beweis dafür und sollte sehr gut aufgehoben werden, da die offizielle Eigentumsurkunde, der Title deed vom Land Registry Office nicht sofort ausgestellt wird, sondern mit der Post versandt wird, was in der Regel ca. 2 Monate dauert. 

- Rechtliche Betreuung:
Das zypriotische Gesetz für den Kauf von Immobilien basiert auf englischem Recht und weicht in einigen Punkten von der deutschen Gesetzgebung ab. Auch gibt es in Zypern keine amtlich bestellten Notare, die den Kauf von Immobilien von Rechts wegen übernehmen und den Grundbucheintrag nach Bezahlung des vollen Kaufpreises vollziehen. Um so wichtiger ist es, zur rechtlichen Betreuung einen guten und vertrauenswürdigen zypriotischen Anwalt zu beauftragen, der auch bei Gericht zugelassen ist. Wir empfehlen unseren deutsch sprechenden Firmenanwalt, der rechtlich absolut zuverlässig und ehrlich ist und und spezialisiert ist in Immobiliengesetzgebung und Firmengründungen. Selbstverständlich beraten wir Sie umfassend bei Besichtung, vor einer Kaufzusage sollte aber unbedingt ein Anwalt zugezogen werden. Nur Anwälten ist es in Zypern erlaubt, die Besitzverhältnisse oder gegebenfalls Belastungen auf der Immobilie beim Land Registry Office zu klären. 

- Anmerkung:
Diese Information ist ohne Verpflichtung für Blue Island Agency Ltd. und stellt keine anwaltliche Rechtsberatung dar. Die Gebühren und Steuern für die Kaufnebenkosten basieren auf geltendem Recht am 01.01.2010. 

2. Laufende Nebenkosten der Immobilie

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- Wohngeld(bei Immobilien in Wohnanlagen):
Strom, Wasser und Telefon werden wie auch in Deutschland direkt an den Versorger bezahlt. Es gibt Grundgebühr plus Verbrauch, die Rechnungen für Telefon kommen monatlich, Strom jeweils nach 2 Monaten und Wasser wird vierteljährlich abgerechnet, was in den Bergdörfern auch anders sein kann. Bei Erstanschluß wird eine einmalige Anschlußgebühr berechnet und auch eine rückzahlbare Sicherheitsleistung.

- Versorgungsleitungen:
Strom, Wasser und Telefon werden wie auch in Deutschland direkt an den Versorger bezahlt. Es gibt Grundgebühr plus Verbrauch, die Rechnungen für Telefon kommen monatlich, Strom jeweils nach 2 Monaten und Wasser wird vierteljährlich abgerechnet, was in den Bergdörfern auch anders sein kann. Bei Erstanschluß wird eine einmalige Anschlußgebühr berechnet und auch eine rückzahlbare Sicherheitsleistung.

- Versicherung:
Eine Gebäudeversicherung ist in Zypern in Wohnanlagen gesetztlich vorgeschrieben, dies wird in der Regel von der Eigentümerversammlung beschlossen und von der Hausverwaltung veranlasst. Es kann umfassend versichert werden, auch gegen Erdbeben. Die Versicherungsprämie richtet sich nach der Größe der Wohnanlage und vorhandenen Gemeinschaftsanlagen. Für Privathäuser ist eine Hausversicherung nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber von uns empfohlen. Hausratversicherung kann abgeschlossen werden und bleibt jedem Eigentümer überlassen, diese ist in keinen Fällen gesetzlich vorgeschrieben.

- Müllabfuhr und Kanalgebühren:
Die Müllabfuhr liegt in der Verantwortung der Städte und Gemeinden und wird in der Regel einmal pro Jahr abrechnet. Ein Kanalsystem gibt es bisher nur in den Bezirksstädten, in den umliegenden Dörfern und Bergdörfern werden Klärgruben gebaut. Müllabfuhr und Kanalgebühren werden einmal im Jahr in Rechnung gestellt. 

- Jährliche Grundsteuer und öffentliche Belastungen:
Die jährliche Grundsteuer wird auf der Basis des gesetzlich festgelegten Marktwertes der Immobilie am 01.01. 1980 ermittelt. Nachdem im Jahr 1980 der Marktwert der Immobilien im Vergleich zu heute sehr niedrig war, ist außer bei hohen Kaufpreisen des gehobenen Standards und Luxusobjekten kaum mit Bezahlung von jährlicher Grundsteuer zu rechnen.

 

Marktwert 1980		Jährliche Steuer %
Bis zu Euro 170.860,10 (CY£ 100,000)		-
Euro 170.860,11-427.150,25 (CY£ 100,001-250,000)		2.0
Euro 427.150,26-854.300,50 (CY£ 250,001-500,000)		3.0
Über Euro 854.300,51(CY£ 500,000)		3.5

Stadtbezirke und Dörfer berechnen zusätzlich eine jährliche Gemeindegebühr von ca. Euro 80 bis 200 p.a. je nach Lage und Größe der Immobilie.

Anmerkung: Die Angaben sind nach bestem Wissen erstellt worden, für Abweichungen durch Änderung von Gebührensätzen und Änderung der entsprechenden gesetzlichen Grundlagen wird keine Haftung übernommen.

3. Usere Exposés

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Unsere Exposés wurden nach bestem Wissen so ausführlich wie möglich erstellt. Preisänderungen und Zwischenverkauf vorbehalten. Alle Größenangaben und m² sind Zirka-Angaben. Alle Informationen wurden uns vom Verkäufer zur Verfügung gestellt; eine Haftung für die Richtigkeit kann unsererseits nicht übernommen werden. Das Angebot ist streng vertraulich zu behandeln und nur für den eigenen Gebrauch des Empfängers bestimmt. Weitergabe an Dritte ist untersagt. Alle Rechte vorbehalten.
Die Webseite ist Eigentum von Blue Island Agency Ltd. und unterliegt dem Urheberrecht. Teile davon oder die Exposés dürfen ohne unsere vorherige Zustimming nicht kopiert oder veröffentlicht werden.

Vom 01.01.2008 ist Zypern Mitglied der Euro Zone mit einem endgültigen Umrechnungskurs von
1 Euro = 0,585274 CY£
1 CY£ = 1,708601

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Last edited: 15.01.2010